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1年只准卖3次?新规下,2021年建议用买白菜的心态买房

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车城网友
  发表于:2021-03-17 16:27:30楼主
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关于“1年只准卖3次”的解读,已经有很多媒体解读,但整体而言,还是有没说到关键点,或者火候不到,以至于股市中的房地产板块异动,怎么就能完完全全理解成是所有开发商的利好呢?只要我们认真地做一个分析和推导,你会发现,真正利好的是购房者!为什么这么说,请听我细细道来。

 

车城网友
  发表于:2021-03-17 16:28:001 楼
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1年只准卖3次?新规下,2021年建议用买白菜的心态买房

先来看看消息源

媒体报道的公开信息显示,目前已有郑州、青岛、天津等多个地方的自然资源局发布了“集中供地”的公告。据悉,有22个城市都属于本次土地分类调控的试点城市,除了4大一线城市,还有18个二线城市,从地域分布看,基本都是东南西北重要的行政、经济大城市,具有非常广泛的覆盖面。

车城网友
  发表于:2021-03-17 16:28:132 楼
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这个“集中供地”,主要分两部分,一是所要出让的土地集中公示,二是集中挂牌交易。大意是,全年只能分3批次出让土地。

这跟过去有什么明显区别呢?此前,在一些楼市热点城市,基本上月月都在公示和交易土地,从年头卖到年尾,不到一年最后一天,你还真不知道那座城市能有多少土地收入。但现在行不通了,反正一年就给3次,次数统一且大幅减少,主要就是给开发商一个明确的土地市场预期。

对此,从大家的公开解读看,普遍有一种说法是,集中供地,土地溢价率会降低,毕竟同一批次的土地供应多了,平均到每块地的开发商数量就会少很多,举个例子就好理解了:

车城网友
  发表于:2021-03-17 16:28:253 楼
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假如A城市第一批次供应50块地,该城长期活跃的开发商有50家,如果认为刚好一家获得一块地那就大错特错了,因为在土拍时需要支付所拍地块的保证金,比如平均一幅地底价10亿元,按照土地价格20%比例算,每块地需要保证金2亿元,50块地就需要100亿元,所以,资金要求非常之高,很多开发商不可能做到每块地都能参拍。如此的话,就不可能像过去那样,供地时间错开后,每一幅地块就不可能获得全城最大数量的开发商参与。可以预见,40-50家开发商围猎一块地的现象将成为历史。
车城网友
  发表于:2021-03-17 16:28:504 楼
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1年只准卖3次?新规下,2021年建议用买白菜的心态买房

一块地参拍房企数量少了,土地溢价率(地价)下降的概率就大增了。土地溢价率下降,开发商售价成本降低,利润增加,这大概是新政消息出来以后,地产股大面积走强的关键原因吧。

而且,虽然目前没有看到“3次供地”模式下的开发商报名规则,应该不会允许一家开发商报名同批次的所有地块,比如只允许最多报名不超过3-5幅地,此前有城市就有类似规定,其目的就是防止土地市场过热,所以,即便一些大开发商有那个交土地保证金的实力,但大多数地块也没资格参与。

车城网友
  发表于:2021-03-17 16:40:015 楼
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说了这么多,得出一个结论是,土地市场降温、土地溢价率下降,应该是一个必然结果,这或许是本次土地市场调控的初衷吧。当然,土地价格一旦降温或下降,对于占据主要售价成本的商品房来说,地价影响房价的作用会逐渐显现,开发商起码有动力向下调整商品房售价。

1年只准卖3次?新规下,2021年建议用买白菜的心态买房
车城网友
  发表于:2021-03-17 16:40:126 楼
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还有一个影响,预示着购房者要用买白菜的心态买房!

1年3次集中供地,很明显,楼盘开发的时间周期大概都差不多,市场上供应的商品房也会集中释放。

在这里,可能有不同的观点说,开发商自己会错开这个供应高峰期,往后面排时间,说实话,过去的楼市上升期完全可以,但现在市场相对平稳,拖延就意味着更多的资金成本,房子没销售出去没回款,下次集中供地你还参与不?而且,更大概率是开发商要抢跑,因为市场客户就那么多,谁都想抢占市场先机。所以,每过几个月,你所在城市的商品房就会来一次供应量井喷。

车城网友
  发表于:2021-03-17 16:41:417 楼
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在这样的市场状态下,购房者可选择的地段、面积、户型、开发商品牌甚至物业等等,都非常的充足。这个时候,请务必用买白菜的心态来选择房子。

1年只准卖3次?新规下,2021年建议用买白菜的心态买房

 

车城网友
  发表于:2021-03-17 16:41:558 楼
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为什么说在这样的市场下,要用买白菜心态买房?

喜欢买白菜的人都有这种经验,进入菜市场,卖白菜的摊点可能有好多家,首先你得看菜品如何,是不是新鲜,买房子也是这样,要看看外立面是不是时尚、设计是否前卫,别过几年就破烂不堪,像拆迁房一样。其次,要看有没有人买,一般而言,买菜人多的摊点,说明口碑不错,可能还有一些回头客,所谓群众的眼睛是雪亮的,大家都买的东西往往不会差到哪里去。所以,在买房时,要看楼盘的市场口碑、热度足不足。

车城网友
  发表于:2021-03-17 16:42:349 楼
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前面也说了,1年3次集中供地,意味着同一批次上市的商品房数量非常多,这个时候的购房者完全可以提前做好功课,做到去伪存真,就像我们在买白菜时,会把一些黄掉的叶子、烂掉的叶子给清除,这样的话,一些口碑不好,户型不满意,位置不好的楼盘被排除掉,剩下两三个优质盘再比较一番。可以预见,在这次土地市场的调控下,开发商之间的竞争将更加激烈,不认真做产品的开发商将被淘汰出市场,购房者可以好好选。

1年只准卖3次?新规下,2021年建议用买白菜的心态买房
车城网友
  发表于:2021-03-17 16:42:4910 楼
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由此可知,在1年只卖三次的新规下,楼市将现一重要变化,即由开发商“提高门槛筛选购房者到购房者挑选开发商”方向转变,房地产将向更稳健的方向发展,而最大的赢家则是我们千千万万的购房者,对于购房者而言,有了更多的选择空间,也有更多的机会买到心仪的房子。

至于大家关心的价格问题,前面也分析过,由于土地市场热度下降,伴随着溢价率走低,开发商之间在竞争时即便调整了价格也能保证一定的利润率,但实际的价格趋势,主要还是与市场有关。对此,你有什么想法吗?

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