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明年房价最多能跌多少?开发商透露底线,内行人正悄悄撤离

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车城网友
  发表于:2020-10-28 11:09:21楼主
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最近,有一则数据值得大家关注,那就是今年1-9月份商品房销售面积为117073万平方米,同比下降1.8%。而销售额为115647亿元,增长3.7%。仅从这2个数据来看,就足以证明当前楼市正在形成由量变质的趋势,回望去年我们时常感叹楼市年年难,但业绩年年涨,也许16万亿市场规模给予了不少投资者的信心。但这真的是真相吗?答案显然不是,开发商市场份额竞争激烈,购房意愿逐渐下行,宏观因素早已成为当地市场的天花板,例如经济未行房价先起,单一的产业结构或稀缺资源使其高房价的地基有点薄弱。

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车城网友
  发表于:2020-10-28 11:09:341 楼
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客观来讲,现阶段楼市正处于转型期,在市场分化的边缘,不少地区仍处于试错的尴尬处境,例如部分三四线城市为盘活市场,借此取消限购吸引购房者入场,但迎来的却是相关部门的约谈。而作为一向高冷的的一线城市,近些年人才政策竞争愈演愈烈,仅从这一点来看,就说明成熟市场正在迎来一场新的洗礼,换句话来说,刚需时代已经过去,接下来更多的是以小换大群体主导新的消费规模。

与之而来的就是数据上的变化,从央行报告数据得知当前居民杠杆率接近60.4%、家庭财富70%都聚集在房产,也就是资金流动性的却是导致此时的房价很敏感,若房价过快上涨,则现有价格体系直接崩塌,若过快下行,则持房者金融杠杆倾斜。

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  发表于:2020-10-28 11:09:422 楼
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也许正是因为这种客观主义的存在,在整个楼市格局中,我们时常能听到2种生声音,一种是坚定房地产市场仍有利可图,例如经济学家任泽平建议再度释放人口红利,楼市还存在新一轮红利期,无有独偶北师大董教授认为只有高房价能带动经济的发展;而另一种就是市场正在遵循“二八原则”,例如经济学家马光远表示未来只有20%开发商能活下来,最关键的是只有20%房子值得购买,大家应该置换那些没有价值的房子。

在这样特殊背景下,我们不禁会思考一个问题,明年房价最多能跌多少?仅从这个问题来看,相信绝大多数人内心只想看到一个明确的数值,而不是所谓的逻辑分析、经济等维度判断。如果从这个角度出发,其实我们能看到很多问题。

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  发表于:2020-10-28 11:09:553 楼
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从市场行情角度来看,此时楼市难道真的很火爆吗?平心而论,从开发商公开数据显示,完成的销售目标并不在预期内,相反在债务危机下,打折潮似乎成为统一的默契,最近恒大债务重组就是最好的例子。其次在本次金九银十期间,仅地价政策,南京、东莞等14城市陆续出台新规,涉及竞拍规则、加大供给等。截止9月份,全国调控次数累计300多次,和去年同期持平。

从市场体系来看,在本轮调控中一些潜在因素正在发生本质改变,例如在十三五期间,我国棚改超额完成目标的背后,今年旧改已改造老旧小区2.78万户,占年度目标70%;小产权房、竞价房的入市冲击商品房为主的供应体系。

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  发表于:2020-10-28 11:10:174 楼
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仅从这2点来看,我们可以得出一个结论,那就是以前的惯性思维放到现在完全行不通了。棚户区的房子在棚改消失下黯淡无光,甚至是个烫手的是山芋;故意抬高杠杆、假离婚等炒房方式在征信第2代系统升级下,基本没有生存的空间。毫不客气的说,抛开始终处于人口红利的一线城市,房价下行是必然趋势。

事实上对于这一点,不少开发商大佬透露底线,例如融创董事长孙宏斌表示,由于我国房地产运转模式特殊,几乎所有开发商负债率极高,房价跌幅超30%,有一半开发商将直接倒闭;而潘石屹则认为20%已经是底线,从国际标准来看,我国房价收入比和租售比太高,导致变现周期太长,开发商没有现金流很难活下去。

明年房价最多能跌多少?开发商透露底线,内行人正悄悄撤离
车城网友
  发表于:2020-10-28 11:10:305 楼
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总的来说,20%基本是行业内所默认的底线,但从去年数据来看,不少城市早已突破这个底线,最关键的是导火索还不一样,例如鹤岗由于住房需求稀少、产业结构单一,几万一套房的案例比比皆是;而北京二手房房价过快的下行就证明市场的确存在一定水分。本质上来讲,这次金九银十差不多结束,今年留给开发商的时间并不多,不少内行人正悄悄撤离,最近多地挂牌房源激增就是最明显的信号。

在我看来,想要精准预测一个城市的房价走向,不仅仅局限于微观因素,更多的是吸虹效应,例如在城市群、都市圈格局下,人口净流入率将成为最关键因素,长三角、珠三角、京津翼是第一梯队,省会城市是第二梯队,至于所谓的第三梯队更多的是上游筛选后的有效购房群体,并不存在太多拐点。


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