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明年起,拆迁“退出”?国家一锤定音,20年的老房子又受欢迎了

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车城网友
  发表于:2020-10-28 11:02:12楼主
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在2000年时,很多县城的房子不过几万一套,但现在一平米就要上万元,更不用说那些大城市,数据显示,截至到2020年9月份,全国新建商品房均价已经突破万元,换言之,如果你拥有一套中等价位、品质的房子,就是百万富翁了。

其实,了解过楼市发展历史的人知道,在过去很长一段时间,县城的房价并不高,每一轮房价上涨,都是大城市涨得多,小城市房价跟涨幅度比较有限,所以出现了大城市与小城市的房价差距越来越大。不过,这种情况在2015年以后发生了改变。

车城网友
  发表于:2020-10-28 11:02:221 楼
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当时的南方日报统计了一份数据显示,2015年底的商品房库存为62169万平方米,比上一年增长了15.58%,需要4.5年才能消化掉。楼市库存高企,也是一种产能过剩,当时,有专家就提出了去化楼市库存建议,央媒也呼吁,开发商应正视现实,倡议降价去库存。不过,考虑到人们买涨不买跌心理,响应的房企并不多。开发商单打独斗,显然是不能完成去库存任务的,在2015年12月25日,人民日报发表题为《房地产去库存成为“国家任务”》 文章,预示着消化楼市库存成为了“国家战略”。

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车城网友
  发表于:2020-10-28 11:02:342 楼
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此后,围绕楼市去库存的战略,采取了综合性的措施,比如加快农民市民化,改革户籍制度,鼓励自然人和企业投资者购买库存商品房,有社科院专家建议“严把土地闸门,决不能再给市场释放压力”等等。在各种有效措施下,楼市存库开始不断下降。

我们知道,任何一个城市都有一个供需平衡点,当低于这个平衡点后,房价就会反转上行,一些库存下降快的城市,房价率先反弹,然后带着其他城市整体反弹。在这里面,不得不提到一个让市场立竿见影的措施,那就是配合去库存的“棚改货币化安置”。在2017年,有业界算过一笔账,当年的货币化安置比例可能超过60%,帮助消化了2.5亿到3亿平米的楼市库存。

车城网友
  发表于:2020-10-28 11:02:453 楼
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此一时彼一时,随着楼市库存快速下降,房价上涨的压力越来越大。为配合调控需要,在2018年10月,国家要求调整货币化安置政策,对房价上涨压力大、商品房库存不足的市县,尽快取消货币化安置优惠政策。在此要求下,各地祭出的重要楼市调控大招便是取消货币安置。至此,获得现金补偿的拆迁户逐渐成为历史。当然,如果说取消现金补偿拆迁方式是因调控需要的话,那么,真正让拆迁户消失的大招还不止于此。

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车城网友
  发表于:2020-10-28 11:02:564 楼
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国家一锤定音,拆迁户全面消失?

无论是棚改货币化安置,还是实物安置,给人的印象是,只要是经历了拆迁,就意味着发财了。从媒体的不断爆料看,你或许永远不知道,单位里即便是很普通岗位的叔叔阿姨,比如保洁、保安,可能都有好几套房,不知晓的现金数,还比如一时红遍网络的深圳某城中村拆迁,一夜之间就诞生了1878个亿万富翁。一时间,迎来无数网友的艳羡,也有网友说,虽然他们的机会好,但相对于白手起家的年轻人来说,显得有些不公平。然而,这一切正在迎来改变。

据人民日报10月17日报道,2016年-2020年8月底,全国棚户区开工改造2300万套,超额完成了十三五规划纲要提出的“2300万套棚户区住房改造任务”。可知,后面可能还存在一些收尾工作,但大规模的拆迁不会有了。房子老了怎么办?国务院办公厅在旧改工作指导文件中一锤定音:在“十四五”末,力争基本完成2000年前建造的老旧小区改造任务。与以往小区出新工作要求不同之一,强调了“全面推进”。

车城网友
  发表于:2020-10-28 11:03:115 楼
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明年起,拆迁“退出”?国家一锤定音,20年的老房子又受欢迎了

旧改接力棚改,虽然对稳定房地产市场有促进作用,但根本原因或在这三方面:一是旧改可以释放出各方面的需求,有利于扩大内需,促进国内循环;二是随着住房市场供应趋于饱和,为避免重复建设、浪费资源,不宜再大拆大建,而且长期的大规模城市建设,到处是“大工地”,也不利于环保;三是拆不起也是一个重要原因,楼层高,密度高,住户自然也多,随着房价上涨,拆建成本、拆迁补偿是一个天文数字,拆迁难度可想而知。

所以,在对待老房子的趋势上,所谓的“全面停止”,应该指的是大规模的拆迁不会再有了,但还可能存在个别影响城市规划、个别危旧房需要拆迁,整体而言,依靠拆迁致富的时代已经画上了一个句号。

车城网友
  发表于:2020-10-28 11:03:246 楼
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明年起,拆迁“退出”?国家一锤定音,20年的老房子又受欢迎了

4.5万亿砸向旧改市场,明年起,满20年的老房子又受欢迎了。

据官方的信息显示,全国老旧小区有17万个,其中,2000年前的老小区有16万个,均己满20年,牵涉居民0.42亿户,家庭人数过亿人。据老小区的定义,“城市建成区使用20年以上的小区”,这些老小区不仅大规模存在于北京、上海、广州、天津、成都、武汉、郑州、西安等大城市,也包含不少县城的老城区。

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  发表于:2020-10-28 11:03:387 楼
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从旧改的内容和规模看,也是前所未有。根据官方文件工作要求,改造层次分基础类、改善类和提升类。其中,基础类是所有小区都有涉及,如对水、电、气、网络、路网等居住安全和日常生活保障方面的改造,而完善类和提升类改造,包含养老、托育、停车、电梯加装等,在协商一致的前提下,除了公共财政支持外,可能需要让渡小区一些公共资源来解决,也可以让社会资本参与进来。

恒大研究院常务副院长夏磊据此测算预计,按照每平米300元的改造成本,基础类需要投入1.2万亿,改善类仅停车和加电梯就需要2.66万亿,提升改造需要投入0.68万亿,三项累计投入资金超4.5万亿。

按照计划安排,在2020年已经有3.9万个小区计划改造,涉及到700万家庭,但更大的规模的改造计划则分布在2021年到2025年期间,预计还有近12万个2000年前建造的老小区,惠及3500万个家庭。换言之,明年起,将有更多的老小区业主受益,通过改造的老小区将重新受到人们欢迎。

车城网友
  发表于:2020-10-28 11:03:518 楼
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明年起,拆迁“退出”?国家一锤定音,20年的老房子又受欢迎了

一个重要的原因就是小区的居住环境得到了明显改善,比如说小区的外立面变新,道路交通、停车难问题得到改善,老旧的管网得到更换和更新,有条件的老楼加装电梯后,老人、孩子上下楼更方便了,在适当的区域增加老年、儿童娱乐和健康设施,他们不用跑更远的地方,而在家门口就可以使用到。

此外,老房子保值增值属性增强。清华大学校友会房地产协会前会长聂梅生表示,(小区)改造完成后,第三方会按照市场交易的原则,对房子再进行一次客观评估,“旧改不是为抬升房价,但成功后会带动房价上涨”,这不难理解,居住舒适度与房产价值成正比,毫无疑问,旧改后的房子,又将受欢迎了。

车城网友
  发表于:2020-10-28 11:04:069 楼
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明年起,拆迁“退出”?国家一锤定音,20年的老房子又受欢迎了

进入“旧改时代”,两类人从中受益,一类人失落。

第一类是老小区业主。有一上海网友表示,自己的小区在旧改前后,小区的二手房挂牌均价从3.6万元,涨到了4.2万元,涨幅在16.7%。这也反映了老小区业主对改造后房子的信心。其实,老小区都有一个共同的特点是:地段好,周围配套齐全,而且大多学区、医疗资源很不错。所以,从这个角度看,旧改就是锦上添花。而且,从以往的情况看,银行对购买20年房龄的老小区房子不是很“感冒”,设置了较为苛刻的贷款条件,但经过改造的小区就不一样了,银行也会“另眼相看”,如此,老小区的房子不仅居住舒适度提升,也更容易转手。

车城网友
  发表于:2020-10-28 11:04:1910 楼
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第二类是参与旧改的企业及其从业人员。如前所述,旧改的直接投入资金就超过4.5万亿元,如果再加上其他参与资金,这个“市场蛋糕”将更为巨大,将带动建材、家装、园林、水电企业、电梯、安防、汽车等数十个行业发展,相关的企业和从业人员将长期受益于老旧小区改造。

明年起,拆迁“退出”?国家一锤定音,20年的老房子又受欢迎了

当然,还有一类人比较失落,这就是城中村居民。过去不少城中村居民依靠拆迁获得了房子和拆迁款,其中一些人通过把房屋出租出去或者理财,实现了财务自由,如果不拆迁了,虽然也可以经旧改后获得出租收益,但与拆迁相比,可谓天壤之别。

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