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恒大事件背后:房地产从黄金时代到白银时代,房价不再疯涨了?

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车城网友
  发表于:2020-10-09 16:13:54楼主
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恒大事件背后:房地产从黄金时代到白银时代,房价不再疯涨了?

周琼(资深金融从业者)

9月24日,一份《恒大集团有限公司关于恳请支持重大资产重组项目的情况报告》在网上流传,当天恒大发布《对恒大地产重组之严正声明》。9月29日,恒大地产与1300亿战投中的863亿战投签订补充协议,战投同意转为普通股权长期持有。作为中国资产规模最大的民营企业,恒大的新闻引发广泛的关注,也有各种各样的反应和评价。

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  发表于:2020-10-09 16:14:141 楼
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房地产企业的股票再融资受限

这事的起因是,恒大想借深深房的壳A股上市,2016年10月,恒大地产与深深房签署《关于重组上市的合作协议》,深深房发行A股股份购买恒大地产100%股权,而恒大集团将成为深深房的控股股东。恒大地产引入1300亿元战略投资,签了对赌协议。然而至今重组上市无望,2020年8月监管部门出台房企融资“三条红线”政策,恒大三条红线全部超标,将无法新增有息负债。如果对赌协议到期依然不能上市,可能导致现金流断裂、债务违约风险。

很多人嘲笑恒大的“逼宫”“死给你看”,批评恒大等房地产企业靠过度负债扩张,占用过多金融资源,可能造成系统性风险等等。

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  发表于:2020-10-09 16:14:262 楼
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证监会限制房地产企业上市和人行“三条红线”是事件的直接原因。2010年以来,证监会严格执行房地产调控政策,不鼓励房地产企业上市、借壳、重组融资。对一个行业的企业,证监会十年不让股票再融资,央行直接提出财务指标要求,超限不让新增有息负债,没第二个行业有这特殊待遇了

有人说,“证监会不允许房企上市是对的,靠房地产对付不了美国的贸易战和科技扼杀战,靠房地产更实现不了伟大复兴。”(“逼宫大戏——恒大危机的来龙去脉”)——也没人认为要靠房地产对付美国贸易战和科技扼杀战。这意思是房地产扼杀了科技创新,阻碍了伟大复兴?可美国也有房地产业上市公司,为什么没阻碍美国高科技公司成长?

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  发表于:2020-10-09 16:16:153 楼
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宋光辉“时隔三天,关于恒大热点事件的冷思考”一文分析了房地产企业股票融资受到限制的利弊。他认为,“为什么中国的房地产能够这么长时间繁荣,房地产企业能够在如此长的时间取得如此高的回报?都与股票再融资受到限制有关。上市地产企业再融资受到限制,使得社会资本进入地产行业受到限制。新进入地产行业则受到融资能力的限制,无法放大杠杆获得较高的权益回报。这使得地产行业内的现有企业依靠自身资本通过权益高回报的,逐步完成原始积累。或者,从另一个角度来分析,如果不是地产企业再融资等资本运作受到限制,很多大型地产企业的优势没有那么明显,很多中小企业完全可以通过借壳,增发股票,扩大资本实力,迅速发展壮大。在行业好赚钱的时候,地产行业的竞争激烈程度要远远强于现在。地产企业尤其是排名靠前的地产企业既然之前享受了再融资受到限制的好处,现在再去质疑这一限制的不足或不当或不公平,这个就有点说不过去了。”
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  发表于:2020-10-09 16:16:314 楼
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照这样反过来说,如果股票再融资不受到限制,房地产业就不能这么长时间繁荣,房地产企业就不能在如此长的时间取得如此高的回报。那为了让房地产业不繁荣和拉低房地产企业回报,就应该允许股票再融资啊。排名靠前的房地产企业觉得自己“享受了再融资受到限制的好处”了吗?

如果限制房地产企业股票再融资有利于现有上市的房企,那似乎它们的估值应该比较高。但实际并不是这样。中国的房地产业从市盈率和市净率来看都是估值较低的行业,2019年末市盈率在19个行业中排第15,2020年9月末市盈率排第13。而美国房地产业市盈率很高,2019年末在11个行业中排第2,2020年9月末市盈率排第3(下面两个表都按市盈率从高到低排列,WIND中这数据似乎有点问题,只能是供参考,看看相对值)。

不让房地产企业股票再融资,那它们要快速增长扩张,只能靠负债,导致了房地产企业普遍性的杠杆率过高如果让它们股票再融资,它们有了更多资本,资产负债率就会降下来吗?它们肯定还会借更多的债务。现在“三条红线”相当于硬性要求房地产企业收缩债务,但依然不打开股票再融资。

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  发表于:2020-10-09 16:16:475 楼
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恒大事件背后:房地产从黄金时代到白银时代,房价不再疯涨了?

恒大事件背后:房地产从黄金时代到白银时代,房价不再疯涨了?

这种行政性的管理的确很不市场化,但将企业、居民过多用于房地产投资的资金引入实体经济、创新型企业中,是国家的导向。金融监管部门对房地产企业、银行、居民的房地产相关融资有诸多限制,一个原因也是看到了美国次贷危机的教训,光靠市场力量也未必就能实现资源最优配置,银行可能放宽贷款条件、消费者也可能不顾自身还款能力盲目借贷、投资人不清楚真正的风险,大家齐心协力酿成系统性风险。

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  发表于:2020-10-09 16:17:086 楼
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企业未必都能理性扩张,近来已有一些房地产企业出现风险,监管“三条红线”的硬性要求,有合理性,以外力迫使一些高杠杆的企业放缓步伐,减少风险。但是这个过程中,也需要一定弹性,防止发生处置风险的风险。

恒大事件背后:房地产从黄金时代到白银时代,房价不再疯涨了?

房地产,一个极其特殊的行业

“房子是用来住的,不是用来炒的”,这是我国2016年给房地产市场的定位。但这只是政策导向,并不能消灭房产的投资品属性。股票只能用于投资,而房子同时有居住用途和投资用途。

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  发表于:2020-10-09 16:17:217 楼
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Oscar Jorda等人(2017)年的论文The Rate of Return on Everything 1870-2015分析了1870-2015年这147年间16个发达国家的货币市场、国债、股票和房产回报。发现各国平均收益率房产>股票>国债>货币市场。风险资产(房产、股票)的收益率显著高于安全资产(国债、货币市场)。147年平均下来房产高于股票,但近35年平均是股票高于房产。一战前房产收益率平均而言高于股票,二战后股票收益率略高于房产,总体来看房产的收益率和股票接近(约年化7.5%),且波动性还远小于股票。美国、英国、澳大利亚、意大利、西班牙、瑞士等7个国家股票收益率高于房产,另外9个国家房产比股票收益率高。也就是股票和房产哪个收益率更高在不同国家、不同时间具有不确定性,但无论如何,房产都是一个较好的投资选择。这研究发现也比较符合常理认知。这个研究不包括中国(不是发达国家,而且也没有这么长时间数据),中国肯定是房产投资收益率远大于股票。
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  发表于:2020-10-09 16:17:398 楼
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何帆(2015)在“你以为你知道银行是干什么的吗”一文中提到前英国金融服务局主席特纳在一个演讲中指出,在经典教科书上,银行作用是把储户的储蓄贷给借款者,尤其是企业,由此改善了资源配置。但是,以英国为例,其银行贷款中有65%是个人住房贷款、7%是个人消费贷款,在给企业的贷款中,有14%是用于商业的房地产贷款,真正符合传统教科书定义的企业贷款只占14%左右。如果对房地产的贷款不断自我强化,最终将带来债务的大量累积,当债务到了无法持续的时候,击鼓传花的游戏就会结束,泡沫就要破灭,经济陷入衰退,最终出现的不是通货膨胀,而是通货紧缩。为什么银行业务会越来越集中于房地产贷款呢?特纳给出的解释是,随着信息技术革命,企业对投资的需求也发生了改变。新一代的代表性企业和福特汽车、美国钢铁不一样了,它们不需要太多的实物投资,这就是所谓的“轻资产”。在这一背景下,房地产投资几乎成了唯一能够吸收资金的渠道。何帆认为中国的金融体系同样如此。政策决策者总是说,宏观调控的目的是不希望钱流入房地产市场,一味地推高房价,而是希望钱能够流入制造业和服务业,浇灌实体经济。但制造业和服务业企业的贷款高度依赖其能够提供的抵押品,土地、厂房和地产都是主要的抵押品。房价上涨,抵押品的市场价值提高,企业能够借到的钱更多。房价下跌,抵押品的市场价值降低,企业能够借到的钱也相应减少。按下葫芦浮起瓢,这大大地增加了宏观政策决策的复杂程度。
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  发表于:2020-10-09 16:20:079 楼
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房地产贷款(包括个人住房贷款和房地产开发贷款)在主要国家的银行贷款中都占很高的比例,另外个人经营性贷款和公司贷款中房地产也是主要的抵押品(抵押贷款占贷款比重,中国主要银行在30%多到50%之间)。

据人行,2019 年末,中国的人民币房地产贷款余额44.41 万亿元(占人民币各项贷款余额的29.0%),全年增加5.71 万亿元,占同期各项贷款增量的34.0%。2020 年二季度末,人民币房地产贷款余额47.40 万亿元(占人民币各项贷款余额的28.7%),同比增长13.1%,连续23 个月回落;上半年增加2.99 万亿元,占同期各项贷款增量的24.7%。其中个人住房贷款余额32.36 万亿元,同比增长15.7%,房地产开发贷款余额11.97 万亿元,同比增长8.5%。

美国个人住房贷款占个人贷款的比重从1988年到2007年一直保持在60%左右。从2007年开始,房贷占比有所下滑,到2018年为49%。中国个人住房贷款占个人贷款的比重2008年为52%,2009年达到58%的高点,2018、2019年均为55%。

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  发表于:2020-10-09 16:20:2010 楼
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阿蒂夫·迈恩等所著的《房债:为什么会出现大衰退,如何避免重蹈覆辙》一书中引用多项研究成果,“国际上的证据及美国的证据都表明一种模式:经济灾难爆发前几乎都出现了家庭债务的大幅增加。实际上,这种相关性非常显著,接近于宏观经济学中的经验法则。”书里讲到,从2000年到2007年,美国的家庭债务翻了一番,达到14万亿美元。但是,从2010年到2017年,中国的居民贷款余额从11.3万亿元上升到40.5万亿元,上升了258%。所以,金融监管部门控制居民债务特别是个人住房贷款的快速增加,是为了防范系统性金融风险,也是有道理的。

中国的地方政府对土地出让金的依赖,更是被概括成了“土地财政”。

因此,房地产行业和家庭、企业、政府的运行,和整个金融体系的安全运营,都有着非常紧密的联系。房价上涨过快会引发一系列问题,但如果大幅下跌会引起更大的问题。所以也难免成为国家重点调控的对象。

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