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抓瞎?年轻人首次买房很纠结,看我的建议,助您购房不再迷茫

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车城网友
  发表于:2020-06-19 11:01:37楼主
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我们这篇文章的主题是年轻人首次置业,所以我们不说富二代也不说年收入百万、千万、亿万的人群,只说符合绝大多数年轻人的情况。

这里的买房指的是买住宅,公寓商铺写字间这类商用房我们最后再说。

很多年轻人首次置业都有各种纠结,不清楚自己该买什么样的房子,最常见的纠结有两个:买新房还是二手房;买过渡“老破小”还是一次到位买“老破大”。“老破小”在我们通常理解中是房龄老,面积不大,通常指70㎡以下的房子(也有人认为60平米以下,这个不是重点)。“老破大”好理解,“老破小”小区中的大户型。

文章会分两个部分阐述,第一部分关于一二三线城市,第二部分关于四五线城市和小县城。为什么要分开呢?有两个原因:

1.一二三线城市都是各个省份的省会城市和经济较发达、区位重要的城市,城市基础好,城市常住人口多;而四五线城市大多都是经济总量相对差一些的地级市,城市基础差一些,常住人口相对少一些,县城人口更少,产业更单一化。2.一二三线城市新盘买地地价高,四五线地价低。

车城网友
  发表于:2020-06-19 11:01:561 楼
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我们先来看一下什么是老破房。在我看来,老破房是中国经济发展的时代记录者。改革开放以后,中国进入市场经济阶段,经济开始飞速发展,国营企业有了极大的自主经营权,员工的积极性远超计划经济大锅饭时代。而员工住房也从计划经济时期的福利分房逐渐走向购买公有住房,也就是房改房时代。而我们现今能接触到的“老破房”绝大多数都是房改房或者叫已购公房。公房在建造的时候有明确的面积控制指标,与员工的工龄、职务、职称相关,普通员工能买到仅仅满足居住属性的小房子(刚需),职务高一些贡献大一些的面积能大一些,厂长书记或者总工程师这类为企业做出最大贡献的人可以住到面积更大甚至具有会客作用的大房子。这就是“老破小”和“老破大”的由来。

从上面我们就可以知道,老破房之所以价格那么高,就是因为占据的位置好。因为房子是给企业员工建造,围绕在企业周边建造,而城市发展也正是由人口聚居区连成片以后规模慢慢变大形成的。也就是说,这些房子所在的位置,就是城市的中心。

上面我已经说明了城市发展与当时的企业有密不可分的关系,尤其是一二三线城市的区位重要、经济水平在某个区域属于“车头”,这类城市发展完全由企业带动发展,也就决定了老破房的占比非常非常高,在城市发展到一定规模后,外来人口越来越多,老破房已经不能满足所有人居住的时候,就需要往外发展,大家都知道的,以前北京二环是市中心,现在四五环也是市中心,往外发展是趋势,因为市中心地价实在是太高了。所有的一二三线城市几乎都是这样。而四五线城市虽然也有很多国营企业,但是经济发展单一,人口总量少,自然老破房就少。人口少,需求低,基础设施建设就少,地价就便宜。

车城网友
  发表于:2020-06-19 11:02:502 楼
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我们来分析一下新房、“老破小”、“老破大”的各自优劣势。

1. 新房优势:全是新的,户型设计好,空间设计合理;税费低;楼层可以自己选择; 小区园林景观好;车位有规划;同等价格的房子,新房首付比二手房低。

新房劣势:存在产权风险,因为即使五证齐全,如果验收不通过也不容易办下房本, 交房后并不能第一时间拿到房本;带装修的房子装修质量不能保证;公摊大、得房 率小;低楼层采光时长容易受影响;车位需要付费;物业费是笔不小的支出;配套 不完善,如果孩子需要上学,可能会被影响;一般为期房,需等2-3年交房。

2. “老破小”优势:产权清晰,过户房本直接到手;可以直接落户、上学;得房率高 ;位置好;总价低;配套好;对应学校好;除却一层,其他楼层采光都不错;车位 费用低;无物业费或物业费很少,生活成本低。

车城网友
  发表于:2020-06-19 11:03:053 楼
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“老破小”劣势:过户税费高;首付比同价新房高;贷款年限短;装修陈旧,二次 装修费用高;车位紧张;小区环境一般,规划无序,管理较松。

3. “老破大”优势:具有“老破小”所有的优势,多的一个优势是可以一步到位,如 果不考虑改善居住环境,可以住一辈子。

“老破大”劣势:具有“老破大”所有的优势,多的一个劣势是再次转手卖不好卖。

那么年轻人首次购房到底该怎么选择呢?

抓瞎?年轻人首次买房很纠结,看我的建议,助您购房不再迷茫
车城网友
  发表于:2020-06-19 11:03:184 楼
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首先,要考虑清楚自己买房意图是什么:为了自己不再租房?为了上下班更方便?为了避免自己的存款贬值?为了避免以后房价上涨,自己更买不下?为了结婚时有自己的房子住?为了孩子有个不错的学校可以上?为了投资?抑或是还有别的原因?

第二,明确自己的预算和月供能力:买房时大多数人都会找亲戚朋友筹借,甚至还会用到信用卡,所以要考虑清楚自己的预算,在自己能承受的范围之内选择,切记不能盲目跟风攀比。

上面两个因素考虑清楚,就基本可以确定好要买什么房子了。简单说,大城市,新房二手都可以,只要符合自己需求,能负担的什么样的就买什么样的,能早买不晚买。小城市,四五线甚至小县城,如果没有特别大的必要,建议买五证齐全的新房。

请记住一点,房子只有适不适合,没有好与不好。汝之蜜糖,彼之砒霜,别人眼中的好房,不见得适合您;您眼中的好房,也不见得别人能看得上。房子没有十全十美,能满足您最根本的需求的就是好房。多审视自己内需,少听不懂行的人建议。

车城网友
  发表于:2020-06-19 11:03:325 楼
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房价涨与跌,对刚需的朋友其实影响不大,房价涨了,有房子的不会卖了变现,没房子的白白多花购房成本;房价跌了,有房子的更不会把房子卖掉,现有的现金也不会受影响;没房子的还在观望等待房价继续下跌,做着等待抄底的美梦,继续给房东贡献着房租。买房要长远看,市政设施在不断完善,人居环境在不断变好,土地资源越来越稀缺,房价上涨是大趋势,即使出现短期的下降,也是市场规律所致,往后看五年八年十年,房价肯定比现在高,说句玩笑话,不可能您今天买的房正好是史上最高价,前无古人,后无来者吧?

最后简单说一下购置商用房。

商用房更多的作用是投资用,如果您自己没有解决了住房问题我是不建议您买商用房的。因为商用房最多贷款50%,最多可贷10年,会占用您极大规模的资金,并且在将来转手卖的时候过户费用非常高,不利于转手。有的朋友问要不要投资个小公寓,我的建议是最好不要,除非您手头的钱真的不知道干嘛,也不用担心住房,也不用操心给父母养老给孩子教育,那么可以投资小公寓。小公寓虽然总价低月供也不高,但他毕竟回本慢,流通也慢;大公寓和写字间商铺一样,也非普通人能承受的起的。综合算下来,普通人投资同等价值的住宅比投资商用房更实在。

以上是我的一些个人浅显看法,希望对各位有点帮助。如果您有不同的观点,希望多多留言,咱们一起交流,共同进步。如果您喜欢,请点个关注顺便赞一下。

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