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120万房产,到2025年大概能值多少钱?跟专家分析不谋而合

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车城网友
  发表于:2020-01-10 16:40:13楼主
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对于我们很多普通老百姓来说,我们大部分财富都集中在房产上。有人说,家在北上广深鹭杭宁等城市卖掉一套均值房,再到小城市置业,居住生活什么都有了,虽然大多数人不会这么去做,但也说明一个问题,这些年房价快速上涨,确实让很多人赚得盆满钵满。房子具备强大了强大金融属性,让我们意识到购房,不仅要自住舒服,而且还要有保值增值潜力。

对于我们大多数95以前出生的人来说,毫无例外的见证了中国楼市一路奔跑,在这过程中,有的与时俱进,与时间赛跑,与财富赛跑,算是不输通胀,也有的人,虽然没有在房产上额外赚钱,但起码自住是不用愁了,还有一部分人,一路只是陪跑,跑得很累,除了家庭温饱不愁,什么也没落下。当然,他们或许获得了家庭的温暖。

“往者不可谏,来者犹可追”,人无前后眼,过去房价涨多跌少,确实为大家带来了财富,但是,随着房价基数快速提高,现在已经到了一个阶段性高位,未来房价还会涨吗?根据统计部门数据, 2019年上半年,全国新建商品房均价达到9329元/平米,直逼万元大关,要知道,这是全国所有城市的均价,也就是说你买100平米的房子,怎么得也要准备100万的预算,对于很多家庭来说,确实难拿出这么多钱来。

车城网友
  发表于:2020-01-10 16:40:531 楼
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摆在大家面前的问题是:如果现在买了房,成了接盘就吃亏了,如果不购房,未来房价又涨了,岂不又犯了同样的错误?有人说,房子也是一种商品,终究会迎来拐点,从现在的情形来看,若不是2019年,那么很可能就是2020年,所以,建议手中持有现金才是正确姿势。所以,关于未来房价“是涨是跌”这个问题必须要分析清楚,回答明白。下面先抛出一个具体问题:价值120万的房产,到2025年大概能值多少钱?分析这个问题需要挑出一直以来推动房价上涨的3个关键因素:

第一个因素,印钞速度。这么多年来,相信我们掌管柴米油盐的人都知道,15-20年前,100元能干很多事,可以请朋友出去好好吃一顿,但现在你带100元出去逛超市,看到的商品都不好下手。原因就在于,我们每年的货币印得不少,池子里的水越放越多,导致通货膨胀厉害,钱当然就不值钱了。房子作为超发货币强大吸水垫,自然是水涨船高。

第二个因素,土地价格。土地与房子被形象的比喻成“面粉”与“面包”的关系,一般说来,新建商品房售价里,有60-70%的成本是来源于土地成本,换句话说,在一线城市建设一栋楼的建筑成本,比在一个三四线小城市建一栋楼的建筑成本高不了多少,值钱的是房子下面的地皮,地价越高,房价越高,在现实中,这二者又互为影响、互相带动促进。

车城网友
  发表于:2020-01-10 16:42:192 楼
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第三个因素,人口。无论是炒房客购房,还是投资客购房,最终多余的房子都会转移到有实际需第三个因素,人口。无论是炒房客购房,还是投资客购房,最终多余的房子都会转移到有实际需求的刚需购房者手中。所以,离开人口谈房价涨跌那是不靠谱的。这些年来看,虽然我们整体人口净增长率趋缓,但城市之间的人口呈现“农村向城市转移、小城市向大城市转移”格局,这轮房价上涨较快的西安、成都、武汉、杭州等城市,无一例外的都是人口净流入比较靠前的城市。因此,未来城市人口增减决定了房价中长期是涨还是跌趋势。

到2025年,价值120万的房产大概能值多少钱?

决定未来房价涨跌的因素还有很多,比如调控政策因素,在经济中占比地位因素等,但这些都不可作为房价长期涨跌的决定性因素,所以,先排除掉。下面我们还是就上面3个关键因素来推导出未来房价的一个大概轮廓,推论如下:

1.货币增速推导房价。2008年时,广义货币M2是47.5亿,2018年是182.6万亿,10年时间增长了2.84倍,正如黄奇帆在世界华人不动产大会上演讲所说,今后M2不可能再像过去10那样翻两番,那是多少呢?基本上是M2增长率大体上等于GDP增长率加物价指数,其中物价指数大概是2个百分点,GDP是6个百分点多一点,未来几年还会降一些,我们2017年和2018年M2在8%左右,估计到2025年,也基本差不多是这个数值上下,这相比过去十多年两位数以上增长,保守下降了30%,所以按照我们过去十多年房价年均增速在8.5-9%之间看,年均房价增速也同比例下调。到2025年,全国住房均价预计增长在6%-6.3%之间。


车城网友
  发表于:2020-01-10 16:43:113 楼
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2.土地价格推导房价。2017年土地出让收入约5.2万亿,占地方本级财政24%,2018年土地出让收入约为6.5万亿,占地方财政比继续提高。当然这些还都不包括相关税费,否则就更高。到2025年,实体制造业税收应该会替代一部分土地收入,一线城市本身可开发建设土地不多,可以排除在外,未来土地收入依存度比较高的还是在二三线城市,到2025年,土地收入占比应该会有所下降,预计占财政收入比到20%左右,整体影响不大,对一线大城市来说,未来影响房价的因素在经济收入增长,不在土地价格,对二三线城市来说,地价推动房价的因素还会持续。所以,到2025年,地价会支撑房价继续上行,具体幅度不好预测。此外到2025年,房产税可能迎来试点,但初期较低的税率,对房价影响有限。

3.城市化人口推导房价。根据联合国此前的预测,到2030年,我们的城市化率将达到70%,城市人口在2018年8.3亿基础上,再增加1.9亿,其中50%来源于农村,另外50%来源于自然增长和区划调整。根据恒大研究院团队预测,未来这近2亿人将流入到国家规划的19个城市群,其中长三角、珠三角、京津冀、山东半岛、长江中下游、成渝、中原七大城市群将接纳60%的新增人口,其他流入到剩下的城市群。这些城市群房价会明显跑赢全国房价平均增幅。到2025年,按照最近几年年均1%左右城市化率算,城市化率预计达到65%左右,这仅是楼市支撑因素,同样无法判断出房价具体增幅。

综合上面三个因素分析,到2025年,人口因素和土地价格因素,都是未来几年楼市增长的支撑因素,只有货币因素可以量化,所以,我们以此数据作为房价增幅,到2025年,120万房产,以年均6%-6.3%速度增长,5年时间预计增幅区间在30%-35%之间,总价为156万到-162万。当然,这是全国平局增幅,有潜力的城市预计在此幅度上再翻一倍,预计在60%-70%之间,此长彼消,那么其他收缩型城市很可能滞涨,让出平均涨幅。

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