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即使“以套内面积交易”,你也未必会那么开心

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车城网友
  发表于:2019-02-28 08:34:56楼主
文明上网   理性发言
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    上个周末,严肃君的朋友圈被刷屏了,先是《住建部发文:住房按套内面积算》,后是《取消公摊 开发商再难玩猫腻》,N个500人置业群里抛出的问题更是此起彼伏。

    “刚选了房,23平的公摊呢,怎么办?”

    “看好的二手房要过户了,要等等吗?契税也差好多”

    严肃君想说,稳住别激动,免交流量税!文末附北京已开盘限竞房公摊表~

    缘起

    2月18日,住房和城乡建设部官方网站发布《关于城乡给水工程项目规范等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。其中有一份全文3.1万字的《住宅项目规范(征求意见稿)》,第2.4.6条指出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

    另外还有进一步的解释。“ 本条是居民关注的焦点问题,关系到每个住宅用户的切身利益。目前,我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易,这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题,以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾。”

    严肃君通读全篇并查阅相关资料发现,关于住宅的计价和销售方式,国家早有章程。这份刚刚发布的《住宅项目规范(征求意见稿)》更多是面向工程设计,并不能改变商品房销售端目前规定。

    工程队用的规范,约束不了销售。跨界没那么简单。
车城网友
  发表于:2019-02-28 08:36:301 楼
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    存真

    首先,自2001年6月1日起执行的《商品房销售管理办法》中第18条规定,“商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。”

    其次,早在2011年3月16日,《商品房销售明码标价规定》的通知(发改价检〔2011〕548号)中,第八条规定:商品房销售明码标价实行一套一标。也就是平时说的一房一价。

    

    以佑安府为例,其5#楼2单元103号,建筑面积是89.5平,以此计算单价是83432元/平;套内面积是63.62平,以此计算单价是117371.33元/平。

    


    只不过为了让房子看起来更“便宜”,购房者也更容易接受,销售在介绍房源时,通常以建筑面积及其单价为准。

    第三,严肃君找到了住建委官网上的北京市商品房现房买卖合同示范文本 2016修订版本,其中第七条计价方式和价款,提供了多样化的计算方式。

    
    


    鉴于以上,刚刚发布的征求意见稿,并不能影响目前商品房销售方式。对购房者来说,不管用哪一种计算方式,总房价是一定的。

    至于有人说,未来供暖费,物业费也会按照套内面积征收,更是无稽之谈。还是跨界的问题,供暖及物业管理都有相应章程的好伐?
车城网友
  发表于:2019-02-28 08:36:492 楼
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    答疑

    假设,商品房计价和销售全部按照套内面积,取消公摊,好不好呢?

    严肃君认为,不能也不好。

    如果大家再仔细看看《住宅项目规范(征求意见稿)》,会发现这里面还规定了电梯、供水、供电、燃气、道路、绿地、停车位、垃圾及污水处理等配套设施的建设标准

    不管是从工程安全角度 ,还是居住需求角度,这些都是不可缺少的公摊面积。

    不好的原因是,一个项目总建筑面积一定,如果按照套内面积计价和销售,开发商会尽可能挤压公摊面积,实现利益最大化,而公摊过少的小区,生活舒适度将大打折扣。

    比如重庆,其商品房从2002年起,采取的就是套内面积计价和销售方式。严肃君从二手房网站简单翻了几页,4梯10户,2梯8户的小区很常见,而这在北京属于商住房的操作方式了。

    其实,除了套内使用面积交易这条,《住宅项目规范(征求意见稿)》还有很多利好购房者的条款,比如4层以上或超9米应设置电梯,新建住宅应全装修交房,起居室不应小于10平等。

    总结

    当然,一篇专业性极强,面向工程设计的征求意见稿,能在全网掀起大讨论,也侧面反映了大家对于公摊的痛恨,现在有的项目公摊面积确实是过大伤民了。

    严肃君之前就曝光过已开盘限竞房主力户型公摊面积表,最新一版贡献给大家,几个特别突出的标注出来了,可以作为大家选房的一个参考数据。

    *数据来自预售证内随机选取房源,不含赠送面积。同一户型的公摊系数,或因楼栋不同存在细微差异。

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