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房东的焦虑,也是税务工作者的新困惑

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车城网友
  发表于:2019-01-09 13:09:48楼主
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    每一项新政策总会有意料不到的溢出效果。

    2019年1月1日开始,房租客们喜迎房租抵扣个税新政,一派喜大普奔的祥和气象。

    新的个税抵扣办法规定,纳税人本人及配偶在主要工作城市没有自有住房而发生住房租金支出的,可按照一定标准定额扣除。其中,直辖市、省会(首府)城市、计划单列市,以及国务院确定的其他城市每月1500元;除上述城市外,市辖区户籍人口超过100万人的城市每月1100元,市辖区户籍人口不超过100万人(含)的城市每月800元。

    在得知新政的第一时间,《中国经济周刊》记者就默默算过,在北上广深等一线城市,月入10000元的房租客可以节省大约150元左右。算上其他抵扣部分,还有提高至5000元的抵扣额,月入10000元差不多就免税了。

    如此新政,自然备受欢迎,广大租房客们纷纷下载个税抵扣APP,填报抵扣信息,为每月节省下来的几十上百元偷着乐。

    然而,北京一位每月房租5000元的朋友却说,他放弃了房租抵扣这一项。

    细看规定,纳税人享受住房租金专项附加扣除,应当填报主要工作城市、租赁住房坐落地址、出租人姓名和身份证件类型和号码或者出租方单位名称及纳税识别号(社会统一信用代码)、租赁起止时间等信息。

    租房客要拿房租抵扣个税,意味着全面曝光房东的信息,曾经躺着收租的房东们立刻成为新的焦虑一族。

    汝之蜜糖,彼之毒药。于是,有房东声称,一旦租客拿房租申报个税抵扣,要么涨房租,要么解除合同退房。

    房东们担心什么呢?交税!

    多年来,我国绝大部分房东从未收了房租去报税。但是,这并不意味着不需要缴税。实际上,若要老老实实地足额交税,这笔钱还真不少。

    房屋租赁收入要交多少税呢?在近日刷屏的一篇文章中,有房东算了一笔账:

    “你拿我的信息去申报个税抵扣,过不了几天税务部门就会通知我去开发票,单房产税一项就需要交纳360元(全额租金3000元乘12%),这还没算增值税和附加税等!你申请住房租金专项附加扣除能省100元,我至少要垫进去500元。”

    这样的算法并不全对。依据《中华人民共和国个人所得税法实施条例》,个人出租不动产所得属于财产租赁所得,固定税率为20%。自2001年1月1日起,对个人出租房屋取得的所得,暂减按10%的税率征收个人所得税。房产税方面,2005年国务院颁行的《房产税暂行条例》,依照房产租金收入计算缴纳的,房产税税率为12%。

车城网友
  发表于:2019-01-09 13:10:291 楼
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    个税和房产税相互独立。除此之外,还涉及增值税、城市维护建设税、教育附加、地方教育附加、城镇土地使用税等等。如此,名义上看,房东们要承担的名义税负颇高。若真照此执行,房东们的信息上了税务系统之后,房租收入交税无所遁形。

    房东们更担忧的是,房租客申报了信息,我却没有交税,一旦税务局哪天来查税怎么办?到那时候,除了补缴税款,是不是还会有罚款,会不会有滞纳金?

    毕竟,2018年就闹过企业被追缴十年社保的事情,弄得不少企业人心惶惶,不知所措。《中国经济周刊》记者就曾听说,有企业主为此果断注销企业。

    当然,在现有阶段,各地对房租收税大抵采用简易综合税率的办法,且多在5%左右。各地税务对此也不上心,征管也懒得费劲。

    这是为何呢?国税总局2005年下发的《关于加强出租房屋税收征管的通知》说得很清楚:出租房屋特别是私房出租点多面广、隐蔽性强,征管难度大,税务机关又缺乏有效的信息来源渠道和控管手段,出租房屋的税收征管基础工作比较薄弱,漏征漏管情况比较普遍。

    这意思大致是说,不是不想收,让房东们偷税漏税,而是不好收,征收成本太高。

    那么,房租抵扣个税会改变这一切吗?

    有从事税务筹划的人士告诉《中国经济周刊》,客观上来看,房租抵扣个税后,房租客必然积极申报,就必然上传房东信息。

    国家税务总局科研所特聘研究员杨默如在接受媒体采访时说,这种设置类似于营改增后销项税额与进项税额之间的关系,当上游纳税人开具发票,完成他/她的纳税义务之后,下游的人才能够实现他/她的税额抵扣。如此一来,下游企业的依法抵扣将增加上游企业实际税负,但能够形成一个勾稽、监督与控制的关系,从而完善国家税收征管系统。

    至于曾经缺乏的征管手段,上述人士说,有了大量的房屋租赁数据后,在大数据+AI时代,以往不好收税的问题都不再是问题。网上流传,已经有地方抢食头啖汤,从社区网格中心发出了《个人房屋租赁纳税通知》,逾期不办就要处罚。

    看来,房东的焦虑并非杞人忧天。就连税务部门人士也有新困惑:如果明知税源信息却不征缴,那算不算渎职?

    如果全面强征管,这块蛋糕有多大呢?据一份《2018年轻人租房大数据报告》,预计至2023年,国内房屋租赁总面积将达83.82亿平方米,租赁人口将达2.48亿。粗粗估算一下,金额貌似很惊人。

    悄悄收房租,躺着数钱的日子“小舟从此逝”了?在现阶段,减税降费才是大方向,房租抵扣个税也是降低个人税负的一部分,至于房东们的税负是否会加重,仍需等待相关部门出台细则方可知晓。

    租客们只盼望2019年不涨房租。

    (来源:中国经济周刊)

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