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对当前房产经济的一点看法

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车城网友
  发表于:2018-12-04 16:33:14楼主
文明上网   理性发言
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  最近有2则信息,让我感到害怕。

  第一个消息:农村土地 

    第一个消息是:10月30日,中共中央办公厅、国务院办公厅发布了《关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见》。意见指出,现阶段深化农村土地制度改革,顺应农民保留土地承包权、流转土地经营权的意愿,将土地承包经营权分为承包权和经营权,实行所有权、承包权、经营权分置并行。

    什么意思呢?意思是:过去认为土地经营权和承包权是一体的,或者近乎一体的,但是现在要分开。

    本来不明确区分的,现在明确区分了,什么意思?

    当然是希望农民把土地长租给别人喽。

    所以,别听文件中说的“顺应农民保留土地承包权、流转土地经营权的意愿”,好像是在帮助农民,好像是农民希望把这些事搞复杂似的。专家甚至高出了“物权”和“债权”等复杂的概念,足以把人搞晕。我以为,国家的意图是:把承包权和经营权明确分置(土地所有权肯定是国家的),是希望农民把土地承包权让给别人(当然是有偿退出),或者土地经营权可以抵押贷款,或者以土地经营权入股农业产业化大公司,以实现土地规模化、经济化运营的目的。

    可以想象,农民如果把自己的土地经营权抵押贷款了,肯定会有一部分人经营得不错,有利于兼并别人的土地。但是如果亏钱,只能把土地经营权让给别人。这些农民将无家可归,被迫城镇化,或者变成流民。那么,如果农民把自己的土地经营权抵押贷款,是赚钱多还是亏钱多呢?用脚趾头想想都可以知道。所以往好的方面说,这将极大地促进农民进城,促进城镇化,促进一二线房地产继续发展。大多数农民,将变成城镇居民。

    所以,这个政策是为了实现以下三个目的的:

    1、加快土地流转。

    2、农村种粮食规模化,降低成本,提高总产量。

    3、大多数农民变成城镇居民。

    据了解,上述改革试点已在各地有序展开。目前全国三分之一的土地已经流转,全国2.3亿户承包土地的农民中,6600万户或多或少地流转了土地。而自去年8月份国务院正式启动农村承包土地的经营权抵押贷款试点工作以来,目前已经有近300个县级行政区开展了相关试点。

    国家显然希望农民退出。重庆市巴南区正在就此进行探索,目前当地已有一些农民自愿退出,实现直接财产性收入数百万元。

    数百万元是大钱啊!这些钱进入城市,只能抬高房价,促进通胀。最终,数百万的购买力可能相当于过去的数十万……

    第二个消息:成都房产税 

    11月1日,《成都商报》刊登了一则《成都市地方税务局关于做好房产税、城镇土地使用税申报纳税工作的通告》,引发不少市民关注,继而在全国引发更多反响。普通人的房子要开始缴房产税了?细节到底是什么?
车城网友
  发表于:2018-12-04 16:34:221 楼
文明上网   理性发言
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  按照规定,成都房产税的征收标准是:初始房价×70%×1.2%。乘以70%,是因为其余30%的房价不征税;乘以1.2%,是征税税率。但本质上不就是初始房价的0.84%吗?真搞不懂搞这么复杂干什么。好了,根据公式,如果一套房子的初始价格是100万,一年的税收就是8400元。

    这里有个概念,什么是房屋的“初始价格”?是一手房价格吗?还是最近一次买卖的价格?如果是一手房价格,经过很多年可能早已低于市场价,所以照这个来缴税可能很低。所以“初始价格”好像也比较模糊。但是没关系,成都地税局还有另一个算法:如果房子出租了(不管是租给别人还是自用办公司),则缴纳租金的12%作为房产税。

    这里面好像也有运作的空间,呵呵,所以可以尽量少缴纳。

    但是老百姓还没来得及高兴,成都地税局解释说:房产税≠房地产税,而且房产税不是新税种。国家早已颁布《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发【1986】90号),《四川省房产税暂行条例实施细则》进一步明确,房产税按年征收,由纳税人于当年五月、十一月两次申报缴纳。这次地税局发布通告,是为了规范房产税的征纳秩序,并提醒广大纳税人及时在11月征收期内申报2016年度的房产税,并补缴以前年度的欠税。

    晕!这要交多少啊?如果房子住了10年,就要补交10年的税?不过请大家放心,《房产税暂行条例》明确规定,“个人所有非营业用的房产,免纳房产税。”

    嗯,成都地税局是针对营业房产收税的。

    不管怎么说,我都认为成都地税局发文的最大意义是:

   1、让全国人民知道“房产税”和“房地产税”不是一回事。房产税是对房屋产生的租金征的税,所以目前只限于营业房产;而房地产税是对房屋本身的市场价格征的税,目前只在上海、重庆试点,还未大规模推广。

    2、房产税不是新税种,过去不征是来不及,现在不仅要征,而且要补交。虽然目前限于成都,但如果全国推广……

    我们知道,老百姓买入房子,实际上已经缴纳了70年的房产税(或者房地产税,反正我是分不清)。现在居然要缴房产税和房地产税,我们还能说什么?

    还是不发牢骚了,说说这两个税的目的吧:

    1、增加ZF收入,提高社会运营成本。

    2、对于限制炒房囤房,稳定房价,有一定作用。但房价归根结底受供需和物价水平决定。ZF层层剥皮,最终是承租人(或企业)承担。

    3、让农民进城更顺利。让农民可以买到价格更合理的房子,并且提醒大家别去炒房。所以这个政策和上面第一个是密切相关的。虽然目前只是成都地税局出台的文件,考虑到成都房价在省会中不算高,所以这算不算国家在下一盘大棋?

    一二线城市房价展望 

    分析房价,一定要抓住大势。大势是国家从居民房产中分一杯羹、会压制住房价吗?非也。大势是:国家促进土地流转、城镇化,只会发行更多的货币,加上更多人会涌入城市,所以一二线城市会更加拥挤,房价会更高!

    而国家开始收取房产税、房地产税,是在为未来政府收入转型未雨绸缪,真是深谋远虑啊。

    深谋远虑,我佩服得无以复加。

    请大家相信我的判断:越折腾,越通胀。而越通胀,社会的贫富差距也越大,而且可能出现越来越多的流民。最终,房产税、房地产税不会有显著作用,成本将全部压在社会底层,其次是中层。至于决策者是否看到了未来的惊涛骇浪,是否已经成竹在胸,我们要有信心,呵呵。

    请大家记住,底层人士承担了主要成本,尤其是通胀成本。越往上越赚钱。只要基本面不变,这是硬道理。所以未来的生存竞争将更加激烈,人们,尤其是男人们,必须有强壮的身体!

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