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房地产市场需求分析

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车城网友
  发表于:2018-07-27 10:51:26楼主
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 当前我国房地产市场的需求大致可以分为基本性需求、改善性需求、投资性需求、投机性需求四种类型。其中,基本性需求是指一些为了满足低收入家庭生活基本需要的住房需求:改善性需求是指在满足基本需求的基础之上,随着家庭生活水平的提高而要求改善居住环境和提高生活质量的住房需求:投资性需求是指在基本住房需求或改善性需求满足的基础之上,通过房地产投资来实现家庭资产的保值、增值。扩大家庭收入的购房需求:而投机性需求则是利用过剩的流动性资金对房地产进行大肆炒买和炒卖,并在短期内追逐利润最大化的一种追利需求,本文认为,房地产的投机性需求是一种破坏性需求,应通过相关调控政策来予以抑制。

  当前我国房地产市场的需求问题可概括为:基本性需求不能有效得到保障,投机性需求严重导致房价居高不下,影响了改善性需求和投资性需求,而导致这些问题产生的原因主要有以下几方面:

  (一)市场发育不成熟,市场监管制度滞后,影响了居民住房需求的实现

  自1998年我国实行市场化分配住房改革以来,房地产业经历了2余年的发展时间,市场发育仍不成熟,尚未形成有效的市场竞争机制。开发商则更多的是在谁能拿到土地的问题上进行角逐。而在后续开发、房屋供给上并未能真正地去想如何更好地为客户服务和满足客户的需求,到了终端销售。更是为了疯狂追逐利润,而随意改动销售价格。在政府方面,为了实现经济增长的目标和扩大地方财政收入,对土地拨划和规划缺乏全面科学管理:经适房和廉租房建设落后,并在开发建设和交易中缺乏监管,甚至出现了违法违规现象,低收入人群的住房需求难以得到有效实现。

  (二)开发商利用房地产商品的特点和对房屋终端销售拥有绝对控制权,以攫取最高利润为目的,置一般居民消费能力于不顾

  房地产商品是开发周期较长的产品,开发商一般可以利用时间差来赢取更大的获利空间,一是可以利用开发时间与交付使用时间差来提前计算销售价格溢价,二是可以利用预售方式来提前回笼资金获取相应利息收入。且在最终销售上,一些开发商更是利用其占有的具有垄断性质的房产资源,待价而沽,尽可能拖延销售时间,或延迟开盘时间,以达到提价的目的。

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